全国工商联住宅产业商会在全国工商联、广大会员企业以及各界的关怀与支 持下，各项工作得以顺利开展，特别是在国家实施宏观调控政策以来，商会充分发挥政府与企业间的桥梁与纽带作用，先后五次通过相关渠道向中央有关部门建言献 策，反映行业的声音与意见，在行业的健康、可持续发展中发挥着越来 越重要的作用，受到业界与社会的一致认同。 2005年10月11日—13日在天津召开“全国工商联住宅产业商会2005年度年会”。 全国知名房地产企业 代表，政府代表，媒体记者共聚一堂，共同探讨中国房地产发展前景。新浪房产作为本次年会的网络支持 ，对本次年会进行全程报道。以下为徐亚光博士发言实录。 　　

徐亚光：非常感谢聂会长给我这么 个机会给大家讲讲美国的房地产情况。

        我先简单说一下我自己的情况，我是1977年考上北航学的飞机制造专业，然后读了研究生，1984年到民航做设计师，工作四年多，1988年到美国读了航 空工程的博士，我的博士学位跟经济没有关系，92年毕业后正好赶上美国经济非常不景气，我到处找工作找不到，我发了三四百份申请工作信息，没有什么人给我 打电话，没有面试机会，后来我想我自谋生路，就想办法做了国际贸易，因为我有一些朋友在民航系统，就做了一些生意，有了钱以后，1996年我买了81个单 元公寓，买的时候已经盖了15年，里面81户房主，当时买了后很多朋友很奇怪，人家有钱买好车，买大房子自己住，你买这些公寓干什么？他说他的同学是中国 银行行长。我说我也没有办法回答，我的感觉是美国很多有钱人他的钱都从房地产投资上来的。投资是什么理念？我大概列了一下，一般我们能做的投资项目就这 些， 股票、债券、共同基金、贵重金属、房地产、银行存款，我排的顺序是按我个人理解，按照投资的风险递减顺序排的，股票风险最高，大家都知道，钱存在银行里风 险最低，利益最低，大家也知道。

        房地产作为投资金融来说，风险在诸多中是最低之一，美国投资房地产都有什么特点，我简单说一说。一类是土地，第二类工业用房，第三类独立房屋，第四类产权 公寓，就像国内大家住的房子，一个楼有100户，每户自己拥有100分支一，每个都有自己的产权，这种形式的物业在美国叫CONDO，我翻译成叫产权公 寓。第五类写字楼，第六类商业零售类的房产，比如沃尔玛，它用的场所是商业零售的房产。第七类公寓，这公寓与第四类的产权公寓有什么差别呢？比方这个楼 100户，这100户归某个公司所有，或者归某个人所有，或者归某基金所有，我们强调房地产信托基金，归基金所有，而不是归100单独个人所有，住100 户人全是房客，这只租不卖的东西。第八类旅馆，为什么这么排顺序？这也是我个人的看法。我认为从上到下管理难度增加，比如旅馆是管理难度最高，土地管理难 度最低，不用管理，相对来说管理难度增加，投资回报也是增加的。建筑商盖完房子要卖给个人，或者卖给大的集团、公司。第三类是不动产投资公司，这是美国最 多的，也有拥有资金最多的人，这些人也不搞土地开发，也不搞建筑，他们做的就是房地产后期的管理、增值，就是聂会长讲的后续经营部分。这一部分投资公司分 很多类，有人专门买商贸，有人专门买写字楼，有人专门做公寓。还有一类房地产投资信托基金，就是大家讲的REITS。国内有很多物业管理公司，美国也有， 比如只管旅馆的，或者只管公寓的，就是专业化管理公司，它没有产权，只是负责管理。

                                                                                                            [1] [2] [3] [下一页]