图为徐亚光博士现场发言

                                                                     

　    大家看看这个图，这个图是美国西雅图单位公寓售价，看这方框，95年开始，这上涨，上涨，平，然后上涨上涨下跌一点，平。这基本属性就是这样，如果房地产 有下跌那是会有，但是幅度不会剧烈，长期来看，价格一定上走。 　　这个图表我想与REICO工作室朋友一块分享，我不知道在座有没有REICO工作室的朋友。 

    　这个图表是美国的专业公司它分析的，美国三个县公寓售价的变化，这是它数据采集的分析，每个圈一个季度数字，这是2000年第一季度是这个数字，第二季 度数字在这，看这数字可以看出来，有上有下，能不能短期内下跌，就说房地产整体下跌呢，我认为完全不能。所以我非常同意杨部长的观点，短时期内统计报告数 据的下跌并不能反映什么趋势，要长期来看，长期来看这个线是什么？这线就是最小回归法计算的平均数，从2000年第一季度到2005年第二季度，整体来说 向上的。昨天我说，如果我们数字不准确的话不要紧，只要趋势准确就行了。

        讲讲美国金融市场，跟金融市场有关的都有什么人呢？个人住房者、土地开发商、建筑商、不动产投资公司，甚至包括房地产信托投资公司， 商业银行，贷款公司，贷款公司相当多，所有的钱都是从贷款公司出来的，贷款公司引导新潮流。 　　那些消费者从这些银行、机构拿到房子后，怎么办呢？卖给二级市场，我认为它们是市场化的国营企业，它们把这四家机构向消费者贷款的东西买来，买下后打 包在第二级市场出售。整个程序这样，个人购房者跟银行打交道，通过政府三大机构卖给二级市场，二级市场属于保险公司、 证券公司和各种各样的的基金，这中间的机构作用非常大，它对这些银行的贷款有详细的规定，这是开发商的贷款。 　　

    这是在美国房产的有缺点，第一是杠杆作用，以小搏大，这个房子投资100万，我花30万， 房价上涨5万的话，但是对于你放进的30万来说比例就很大了，如果你放了25万，房价上涨5万，就等于升值20%。第二有稳定的税金流，第三税务也不错， 还可以负债，可以拿到绿卡。缺点就是变现不易，管理复杂。对于税务，跟美国房产税有这么几类，联邦税5到36，增值税15%，你房子卖了150万，买的是 100 万，要交50万计算出来的税，是1%到1.5%。 　　

    在美国有件东西值得推荐一下，它有一项折旧费用，就是怎么计算所得税，就是整个收入减掉营运开支，减掉虚的东西，就是折旧，拿到这些东西后你还有收入，你 要交税，如果没有收入就不需要交税。我想把折旧费用给大家简单讲讲，折旧费用是讲土地不能折旧，凡是住宅有关的统统用25年期限折旧，其他不动产30年折 旧，这是什么规定呢？这是美国税法的规定，所以美国没有红头文件，美国鼓励你做什么都是通过税法来反映出来。如果要在美国做事情，一定要研究税法，因为政 府意见都是通过税法反映出来。 　　房地产投资四种回报方式，一种是现金流的分配，就是收入减去开支，第二是增值，我买的时候1000万，过了三年1500万，500万就是增值。第三是 省税，不讲了。第四就是净资产的增加，这个也不多说了！ 　　

        在美国房地产退出有两种，一种是卖，一种是重新贷款，就是把自己的钱拿出来，房子升值了，你重新贷款，把以前贷款还掉，多出来的钱就你自己拿回来的。 　　刚才讲的开发商主要通过银行，还有向业主贷款，第二业主也是向银行和私募基金，还有可以上市，美国搞开发的上市公司数量远远低于不动产投资的上市公司 数量。 　　下一个是我们讲的REIT，房地产信托投资基金，他本身不是金融机构，从它借钱不对，它还要从公众融资了。最后讲一下物业公司，物业公司在美国不能融 资，因为它没有固定资产。 　　

        美国市场发展的情况对中国有什么启发呢？这是我个人的看法，首先美国这么大国家，它们走过的弯路我们可以避免。第二我觉得中国应该尽快设立像 “房利美”这样的机构，盘活银行按揭贷款，这在美国很重要的机制。第三要设立房地产信托基金，第四要尽快建立不 动产投资公司，与 国际接轨。把我们不动产卖给外资，这样外资进来变成房子，对股市没有什么影响，这我认为是套牢了外资，这是我个人的建议，我就讲这么多，谢谢大家指正！ 　　

        主持人：谢谢徐博士的精采演讲，因为时间有限，本来还有很多内容都没有跟大家分享，我相信以后会有机会。我们商会不动产精瑞论坛是系列的论坛，我们争取每 个月举办一次，内容围绕房不动产理论、开发、建造，都会针对热点，请相关领域权威的专家与大家进行交流，我们也希望会员企业留意我们相关的通知，今天上午 论坛到这里结束！谢谢大家！